Депозитът е неизменна част от договорните отношения при наемане на помещение в Германия, без значение каква ще бъде неговото предназначение – за жилищни нужди или търговска дейност. Той дава допълнителна гаранция към задължителният договор, който се сключва между наемател и наемодател.
Депозитът според немският закон за наемните отношения
Законът за наемните отношения в Германия регламентира депозитите при сключване на договор за наем, като това е заложени в Гражданският кодекс (Bürgerlichen Gesetzbuch). Всички изключения, които не са заложени в закона, биват решавани по съдебен път. Българският адвокат в Германия – адв. Анна-Тюнис Бамбалска Ви съветва да се консултирате с адвокат при сключването на договори за наем, за да си гарантирате, че няма заложени клаузи в договора, нерегламентирани от закона.
Основната разпоредба в Гражданския кодекс, която определя депозита при наемане на жилище е § 551 BGB. Тази разпоредба не се отнася за отдаване под наем на търговски площи в Германия.
Какво покрива депозитът за наем?
При прекратяване на договора Ви за наем, имате право да изискате възстановяване на депозита, стига наемодателят да не претендира за покриване на щети, причинени от Вас като наемател (козметични ремонти и др.). Част от депозита може да бъде използвана за покриване и на сметки за комунални услуги, които не са били платени от наемателя.
Депозитът за наем може да бъде използван и преди договорът да бъде прекратен. В случай, че наемателят не успее да заплати месечния си наем, то наемодателят има право да използва част от депозита, за да покрие тази сума, която след това наемателят е длъжен да възстанови.
Каква сума дължите като депозит при наем?
§ 551 Abs 1 от Гражданския кодекс регламентира, че наемният депозит възлиза на максимум три на нетни наема. Като в тази сума се не могат да бъдат добавяни допълнителни такси за оперативни разходи и т.н., тя се изчислява единствено на база нетния Ви наем. Могат да бъдат срещнати случаи, в които допълнителните разходи биват добавени в наемната цена и се сключват т.нар. „брутни договори за наем“ с фиксирана еднократна сума. Българският адвокат в Мюнхен, Германия – адв. Анна Бамбалска Ви съветва да обърнете внимание при сключването на подобни договори, че сумата за допълнителните разходи трябва да бъде извадена при изчисляването на депозита, който трябва да бъде базиран единствено върху нетния наем.
Наемният депозит се съхранява в отделна банкова сметка
Законът задължава наемодателя да открие нова спестовна сметка, в която да бъде съхраняван депозита (§ 551, Abs 3 от Гражданския кодекс). Нашите адвокати в Германия Ви обръщат внимание, че наемодателят няма право да съхранява депозита за наем в личната си банкова сметка. По този начин се гарантира обезпеченост на депозита и за двете страни в договора. Така законът гарантира, че сумата по депозита на наемателя е защитена в случай на неплатежоспособност от страна на наемодателя. В случай, че същият изпадне в несъстоятелност или фалит (при наемане на търговски площи), депозитът на наемателя е защитен и той може да получи парите си обратно при напускане.
Адвокат Бамбалска подчертава, че имате право да изискате доказателство, че депозитът Ви за наем е вложен според реда на закона в отделна банкова сметка. Винаги изисквайте документ за извършеното плащане на депозита, който сте длъжни да съхранявате до напускане на имота.
Изплащане на наемния депозит на вноски
Често някои наематели срещат трудности при заплащането на цялата сума на депозита при наем, поради натрупване на допълнителни разходи при преместването и други. § 551 Abs 2 от Гражданския кодекс регламентира възможността на наемателите да платят депозита си на разсрочени вноски. Законът определя точно каква да бъде начинът за разсроченото плащане, а именно – депозитът може да бъде заплатен в три равни вносни. Първата част бива заплатена при настаняването, а следващите две с месечните наеми (съответно за втори и трети месец от настаняването).
Български адвокати в Мюнхен, Германия
Българският адвокат в Мюнхен, Германия – адв. Анна Бамбалска е на разположение за да отговори на всички Ваши въпроси по отношение на правата Ви при договорни взаимоотношения за наем, както и всички допълнителни въпроси, свързани с правото в Германия.
