Право на закупуване на даден под наем имот.
Законното право на изкупуване дава възможност на наемателите да закупят жилището си преди то да бъде предложено на трето лице. Този факт е свързан не само с предимства, но има и различни ограничения които е добре да се знаят.
Наемателите, които се чувстват комфортно в своето жилище, често са шокирани от новината, че собственикът им иска да го продаде. Преместването често е стресиращо, скъпо и отнемащо време. В тези случаи, законното право на изкупуване, уредено в чл. 577 от Гражданския кодекс (BGB), може да предложи добро решение. То дава безспорното право на наемателите да закупят имота преди всеки други купувачи. На практика собственикът трябва да уведоми наемателя за намерението си да продава собствеността и да предложи на наемателя първи имота за закупуване. Ако вече е подписан договор с трето лице, наемателят има право да „встъпи“ в този договор при същите условия.
Кога се прилага правото на изкупуване и кога не?
Правото на изкупуване е законово уредено право от което може да се възползва всеки наемател. Има обаче изключения. Например, ако жилището е било предложено за продажба преди наемателят да се нанесе, правото на изкупуване не се прилага. Също така, правото отпада, ако собственикът продава имота на член на семейството си или на друго лице от домакинството си. „Тези факти са значителни и трябва да бъдат изговорени много преди да бъде коментирана пазарната цена на имота“, споделя адвокат Бамбалска
Какво се случва, ако в сградата живеят няколко домакинства?
Процесът, който е описан тук, представлява класически пример за разделяне на многофамилна къща на отделни апартаменти, за да се улесни продажбата на отделните жилища. Централният въпрос за правото на изкупуване зависи от правната ситуация на имота и начина на продажба. Ето основните елементи и връзки:
1. Право на изкупуване на наемателите
- Цялата сграда: Ако многофамилна къща се продава като цяло, наемателите нямат право на изкупуване. Продажбата не засяга отделните апартаменти, а целия имот.
- Отделни апартаменти: Веднага след като собственикът определи апартаментите като самостоятелни единици и ги продава поотделно, съответните наематели имат право на изкупуване съгласно чл. 577 от Германския граждански кодекс (BGB). Това право важи само при първата продажба след преобразуването.
2. Декларация за самостоятелност
- Тази декларация потвърждава, че един апартамент представлява самостоятелна единица (напр. със собствена кухня, баня, достъп).
- Изготвя се от архитект или друго квалифицирано лице и е предварително условие за разделяне на сградата на отделни апартаменти.
3. Декларация за разделяне
- С декларацията за разделяне единният поземлен регистър на сградата се разделя на няколко отделни поземлени регистри. Всеки апартамент получава собствена поземлена регистрация и става юридически самостоятелен.
- Едновременно с това се определят идеалните части на общите части (например стълбище, покрив, градина).
4. Последствия за наемателите
Веднага след като има декларация за разделяне, апартаментите вече не се считат за част от общия имот.
Какви задължения и срокове трябва да се спазват?
Правото на изкупуване е свързано със задължения както за собственика, така и за наемателя. Собственикът трябва да уведоми наемателя за условията на продажбата. Наемателят, от своя страна, има срок от два месеца, за да упражни правото си на изкупуване. На практика обаче повечето наематели решават веднага дали имат интерес към покупката.
Какво се случва, ако на наемателя бъде отказано правото на изкупуване?
Ако наемателят се откаже от правото си на изкупуване, той губи претенции към жилището и новият собственик може да прекрати договора му за наем поради лични нужди. Ако обаче собственикът не изпълни задължението си да уведоми наемателя, това може да доведе до значителни финансови санкции. Пример от 2015 г. показва, че наемателка е получила обезщетение от 80 000 евро, след като съдът установи, че тя не е била уведомена за продажбата на жилището на по-ниска цена.(BHG Urteil https://lexetius.com/2015,204). Тази информация е от съществено значение за наемателите, които искат да се възползват от правото си на изкупуване.
