Асансьорът не работи, казанчето в тоалетната тече и на всичкото отгоре в банята има мухъл. Неприятен развой за наемателите, но това са все основания за намаляване на наема. В идеалния случай намаляването на наема не трябва да се случва твърде често по време на наемния период. Но ако това се случи, наемателите трябва да знаят как законно да се възползват от тази възможност.
Намаляването на наема изисква дефект
Предпоставка за намаляването на наема е наличието на дефект, който влошава ползването на апартамента и той не отговаря на първоначално договореното. Важно е обаче наемателите да не са причинили проблема сами.
Важно: съобщете за дефектите навреме!
Правото на намаляване на наема е залегнало в закона и се прилага автоматично. Това означава, че не е необходимо наемателят да поиска намаляване на наема от страна на наемодателя, нито той трябва да е съгласен с него. Важно е наемателите да съобщят на наемодателя за дефекта, за предпочитане в писмена форма, да поискат отстраняването му и да дадат възможност на наемодателя да го направи. Все пак наемът може да бъде намален за времето докато дефектът съществува.
Резерви към намаляването на наема
Сдруженията на наемателите обаче съветват наемът да продължи да се плаща в пълен размер – със забележката, че това се прави с резерви. След това надплатените пари могат да бъдат поискани обратно след отстраняване на повредата. Причината затова е, че ако някой намали твърде много или неоснователно наема, той е заплашен от прекратяване на договора без предизвестие поради просрочени задължения.
Ето и какви са най-честите причини за намаляване на наема, като във всички случаи всяка страна е длъжна да докаже твърденията си:
Отопление
Никак не е приятно в средата на зимата апартаментът да остане студен, защото отоплението не работи напълно или частично. Или обратното, температурата не може да се регулира поради повредени или липсващи термостати и става горещо като в сауна. И двата случая са основание за намаляване на наема, защото за правилното функциониране на отоплителна система отговаря наемодателят. Неикономична, неефективна и следователно скъпа отоплителна система може също толкова лесно да оправдае намаляване на наема. Съдилищата смятат, че тези показатели значително влошават качеството на живот.
Оборудване в жилището
Кухнята, наета заедно с апартамента, трябва да е непокътната. Ако готварската печка, хладилникът или съдомиялната машина се повредят, наемодателят трябва да ги ремонтира или да ги замени. Докато това бъде направено, наемателите могат да намалят наема. Същото важи и за дефектни тоалетни, вани, душове, врати, брави, асансьори или повреди от течове.
Шумово замърсяване
Дали е налице проблем с шума, зависи от това дали източникът е в къщата или извън нея. Шумът от строителната площадка, например, трябва да се приеме за недостатък, тъй като не може да бъде отстранен по никакъв начин. От друга страна, ако работата се извършва вътре в къщата, ситуацията може да бъде различна. В случай на шумни улици, заведения, училища, спортни съоръжения и др. намаляването на наема зависи от това, дали наемателите са знаели за шума при нанасянето. Ако това е така, намаление рядко е допустимо. От друга страна, съседи, които постоянно спорят на висок глас, могат да оправдаят намаляване на наема.
Мухъл
Според Германската асоциация на наемателите (DMB) мухълът винаги е дефект, който дава право на наемателя да намали наема. Все пак причината за появата на мухъл често се оспорва. Може да се разследва дали вината е на наемателя, защото не е проветрявал помещението правилно, или влагата се дължи на конструкцията на сградата, например течащи тръби, врати и прозорци или лоша изолация – и следователно отговорност на наемодателя.
Мръсотия и миризма
Стълбището мирише лошо, а в коридора се трупат торби с боклук, които привличат буболечки. За да се намали наемът, неудобството трябва да е значително до неприемливо. Съдилищата в практиката си поставят различна летва, но обикновено не признават миризмите от готвене.
Скеле
Наемодателят ще боядисва фасадата и ще издига скеле за целта. Това пречи не само на гледката, но и отнема светлината. Прозорците не могат да се отварят заради строителния прах, а през нощта остават затворени, за да не могат да влязат неканени посетители. Подобни ограничения в ползването на апартамента също оправдават намаляването на наема.
Каква сума може да се приспадне от наема?
Според Федералния съд наемателите сами преценят каква сума да приспаднат, тъй като диапазонът на наемите е огромен и намалението зависи изцяло от конкретния случай. Германската асоциация на наемателите е филтрирала приблизителни насоки от съдебните решения. Според тях например, ако мухълът значително влошава здравето, може да се достигне и до 100% намаление на наема за този период, авария на отоплението може да донесе намаление от 70 %, а скеле по фасадата около 10 % и др.
