Das deutsche Mietrecht ist für seine mieterfreundliche Auslegung und Gestaltung bekannt. Erkennbar wird dies unter anderem daran, dass Vermieter nicht willkürlich die Miete erhöhen dürfen. Dies ist um so wichtiger in großen Städten wie München, Berlin, Düsseldorf und Hamburg. Der Mieter soll davor geschützt werden, dass seine Wohnung plötzlich unbezahlbar wird.
I. Mieterhöhung nur in bestimmten Grenzen möglich
Aus Gründen des Mieterschutzes und der Rechtssicherheit dürfen Vermieter nach § 558 BGB die Miete lediglich unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen. So ist eine Anhebung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig – und auch das nur, wenn die Miete in den
letzten 15 Monaten
vor Eintritt der Mieterhöhung unverändert geblieben ist, vgl. § 558 I 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Der Vermieter muss dabei die sog. Kappungsgrenze nach § 558 III 1 BGB beachten. Danach ist eine Mieterhöhung insgesamt innerhalb
von 3 Jahren
nach der letzten Anhebung nur um höchstens 20 Prozent möglich. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter – auch wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete in dieser Zeit mehrfach ändert – ständig mehr Geld verlangen darf, sondern für drei Jahre auf eine Erhöhung von maximal 20 Prozent beschränkt ist. Wenn der Vermieter sich an den gesetzlichen Vorgaben hält, so hat der Mieter das Recht die Mieterhöhung unberücksichtigt zu lassen. Viele Vermieter scheuen daher eine mietrechtliche Klage da sie genau wissen, daß eine solche Klage keine Aussicht auf Erfolg haben wird.
II. Reduktion der Kappungsgrenze?
Gem. § 558 III 2, 3 BGB kann die Kappungsgrenze noch mehr abgesunken werden. Dabei besteht bei den einzelnen Bundesländern die Möglichkeit im Wege einer Rechtsverordnung, die Miete innerhalb von maximal fünf Jahren nach der letzten Anhebung um
höchstens 15 Prozent
erhöhen zu lassen. Voraussetzung ist allerdings, dass ein Engpass an bezahlbaren Wohnungen bestehen. Derzeit haben elf Bundesländer von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. In München gilt die 15 % Kappungsgrenze bereits seit 14.05.2013. Weitere wichtige Städte mit einer Kappungsgrenze von 15 % sind Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf.
In Bayern gilt die Senkung der Kappungsgrenze in über 83 Gemeinden, wie z.B.:
- Kreisfreie Stadt Ingolstadt
- Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen: Bad Tölz, Wackersberg, Wolfratshausen
- Landkreis Dachau: Dachau, Karlsfeld
- Landkreis Ebersberg: Anzing, Emmering, Forstinning, Glonn, Grafing b. München, Kirchseeon, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding
- Landkreis Erding: Dorfen, Erding, Neuching, Oberding, Wörth
- Landkreis Freising: Attenkirchen, Eching, Freising, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Rudelzhausen
- Landkreis Fürstenfeldbruck: Adelshofen, Alling, Althegnenberg, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Mammendorf, Mittelstetten, Olching, Puchheim, Türkenfeld
- Landkreis Garmisch-Partenkirchen: Murnau a. Staffelsee
- Landkreis Landsberg am Lech: Dießen a. Ammersee, Greifenberg, Schondorf a. Ammersee,
- Landkreis Miesbach: Gmund a. Tegernsee, Miesbach
- Landkreis München: Aschheim, Baierbrunn, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Putzbrunn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterhaching, Unterschleißheim
- Landkreis Rosenheim: Bad Aibling
- Landkreis Starnberg: Berg, Gilching, Herrsching a. Ammersee, Krailling, Pöcking, Weßling, Wörthsee
- Landkreis Weilheim-Schongau: Bernried am Starnberger See, Weilheim i. OB
- Regierungsbezirk Oberpfalz
- Kreisfreie StadtRegensburg
- Landkreis Regensburg: Lappersdorf, Neutraubling
- Regierungsbezirk Oberfranken
- Kreisfreie Stadt Bamberg
- Regierungsbezirk Mittelfranken
- Kreisfreie Städte Erlangen, Fürth, Nürnberg
- Regierungsbezirk Unterfranken
- Kreisfreie Städte Aschaffenburg, Würzburg
- Regierungsbezirk Schwaben
- Kreisfreie Städte Augsburg, Kempten (Allgäu)
Übrigens: Die im Jahr 2015 eingeführte Mietpreisbremse spielt bei sog. Bestandsmietverhältnissen keine Rolle – sie kommt nur bei Abschluss eines neuen Mietvertrags zur Anwendung und begrenzt dort die zulässige Miete.
III. Der Fall vor dem Bundesgerichtshof.
Ein Vermieter in Berlin forderte von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 20 Prozent. Der jedoch stimmte nur einer Mieterhöhung von 15 Prozent zu, da das Land Berlin in einer Kappungsgrenzen-Verordnung für das gesamte Stadtgebiet festgelegt, dass eine Mieterhöhung in den nächsten fünf Jahren nur um 15 Prozent erlaubt sein soll. Der Vermieter hielt die Verordnung für unwirksam. Die Argumentation des Vermieters basierte darauf, dass zwar in manchen Stadtteilen durchaus ein Engpass an bezahlbarem Wohnraum besteht. Dies nicht aber in der Gegend, in der sein Mieter lebe. Zumindest hätte das Land Berlin den Geltungsbereich der Verordnung auf die betreffenden Stadtteile begrenzen müssen. Er klagte daher vor Gericht auf Zahlung der um 20 Prozent erhöhten Miete.
Der Bundesgerichtshof entschied, daß die Kappungsgrenzen-Verordnung rechtmäßig ist.
Der Bundesgerichtshof (BGH) wies sämtliche Ansprüche des Berliner Vermieters zurück. Er durfte die Miete nur um 15 Prozent erhöhen, nicht dagegen um 20 Prozent. Denn die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin war rechtmäßig. Dies auch unter dem Gesichtspunkt, wonach nicht nur in bestimmten Stadtteilen, sondern in ganz Berlin eine Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gefährdet war.
IV. Kein Verstoß gegen das Eigentumsrecht
Der Bundesgerichtshof konnte nicht erkennen, dass sich der Erlass der Verordnung von fehlerhaften Erwägungen geleitet wurde. So war bereits kein Verstoß gegen die Eigentumsgarantie des Vermieters nach Art. 14 I Grundgesetz (GG) erkennbar. Mit der Kappungsgrenze-Verordnung hat das Bundesland Berlin und somit jedes weitere Bundesland wie Bayern oder NRW, schließlich ein legitimes öffentliches Interesse nach Art. 14 I 2 GG verfolgt – ein „zu rascher Anstieg der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete“ sollte verhindert werden. Ansonsten hätte es passieren können, dass so mancher Mieter sich seine Wohnung nicht mehr leisten kann.
V. Beschränkung auf Stadtteile nicht nötig
Eine noch geringere Eingriffsmöglichkeit war nicht ersichtlich – so gilt die Verordnung ohnehin nur für eine bestimmte Zeit und für ein bestimmtes Gebiet. Im Übrigen war das Bundesland Berlin nicht verpflichtet, den Anwendungsbereich der Verordnung lediglich auf die von dem Engpass betroffenen Stadtteile zu beschränken. Hierzu ist es gesetzlich schließlich nicht gezwungen.
Auch Fehler bei den Erwägungen waren für den Bundesgerichtshof nicht erkennbar. Schließlich besteht ein Engpass an bezahlbaren Wohnungen gerade z. B. in Ballungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten oder auch Städten in besonders zentrale Lage. Wäre die Gebietsausweisung lediglich auf einige Stadtteile beschränkt worden, wäre es nicht möglich gewesen, den raschen Anstieg der Mieten so schnell zu drosseln und damit die Bestandsmieter in der Stadt Berlin gleichermaßen zu schützen.
Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlins war rechtmäßig – der Vermieter durfte daher die Miete nur um 15 Prozent erhöhen. Für alle anderen Bundesländer und deren Vermieter hat die Entscheidung eine Signalwirkung.
Fazit / Ihre Recht:
– In den ersten 15 Monaten des Mietverhältnisses darf der Mietzins nicht verändert werden!
– Danach je nach Bundesland bis max. 15 – 20 % für die kommenden 5 Jahren!
– Liegen die oben genannten Voraussetzungen, so können Sie gegenüber dem Vermieter die Zustimmung der Erhöhung verweigern.
(BGH, Urteil v. 04.11.2015, Az.: VIII ZR 217/14)
