Брокерите на недвижими имоти са креативни по отношение на таксите. Въпреки това те нямат право да събират такса от потенциалните купувачи, за да резервират недвижимия имот за тях. Това постанови Федералният върховен съд на Германия в решение от 20.04.2023 г. (I ZR 113/22).
Какъв е поводът за решението на съда?
Ищците възнамерявали да закупят парцел с еднофамилна къща и са сключили договор за посредничество, както и писмено споразумение за резервиране, с което брокерът се задължава да пази имота само за тях в рамките на един месец срещу заплащане на резервационна такса в размер на 14,37 % от договорената комисиона за посредничество. Междувременно купувачите се отказват от покупката и изискват от брокера да им върне платената сума, но той отказва.
Окръжният съд отхвърля иска и счита договора за резервация за валиден, но ищците обжалват отново и Федералният върховен съд разпорежда на ответника да възстанови таксата за резервация.
Какво гласи решението на съда?
Договорът за резервация подлежи на контрол на правното съдържание на общите условия, тъй като според съдържанието си той не е самостоятелен договор, а допълнително споразумение към договора за посредничество. Фактът, че той е сключен като отделен документ и е влязъл в сила по-късно от договора за посредничество, не противоречи на това.
Така сключеният договор не води до никакви значителни предимства за клиентите и необосновано ги ощетява, тъй като възстановяването на сумата е изключено. Ако брокерът и потенциалния купувач се споразумеят да резервират имот, това би било равнозначно на споразумение за комисиона в полза на брокера, което не зависи от успеха на сделката, тъй като той не предоставя насрещна престация срещу поисканото възнаграждение. Това противоречи на водещия принцип на законовата уредба на договора за посредничество, според който комисиона се дължи само ако посредническата дейност е довела до успешна покупко-продажба, заради което е клаузата е недействителна. Брокерът ще трябва да върне таксата за резервация на клиента, тъй като той не е купил имота.
Какво следва от решението?
Според решението брокерите няма да могат да начисляват такси чрез клаузи в общите си условия, които не зависят от успеха на сделката. Остава в сила, че потенциалните купувачи дължат на брокера комисиона само ако агентът успешно е посредничил за покупката на имот.
Делото, разгледано от Федералния върховен съд, не е първото, което се занимава със спорни договори за посредничество. Често в практиката ни агенции за недвижими имоти, както и наемодатели се опитват да наложат различни такси и в повечето случаи те биват оборени в съда поради несправедливост и непропорционалност на таксата спрямо насрещната услуга.
