Допълнителните наемни разходи, като тези за отопление и вода се увеличават все повече. Поради това наемодателите са изправени пред въпроса как да се справят с високите суми за допълнителни плащания и наемателите, които не желаят да ги плащат.
Известно е, че наемодателите разполагат с извънредно право на прекратяване на договора без предизвестие в случай на неплатежоспособни наематели, ако просрочените задължения достигнат два месечни наема или ако наемателят изцяло просрочи два последователни наема.
Възможно ли е обаче да се прекрати договорът за наем и поради просрочени плащания на допълнителни разходи?
Извънредно прекратяване без предизвестие
Извънредното прекратяване на договора без предизвестие при просрочване на наема се урежда от чл. 543, ал. 2, т. 3 от BGB и определя като наем периодичните месечни плащания, т.е. основният наем и авансовите плащания за допълнителни разходи, или фиксираните ставки за допълнителни разходи.
Следователно разпоредбата за прекратяване по чл. 543, ал. 2, т. 3 от BGB не се прилага за последващите плащания за допълнителни разходи. Поради това прекратяването без предизвестие поради допълнителни разходи не може да се основава на тази разпоредба. Въпреки това договорът на наемателя може да бъде прекратен извънредно и без предизвестие поради този вид изравнителни разходи.
Ако допълнителните разходи надхвърлят двумесечния наем, наемодателят може да прекрати договора за наем без предизвестие съгласно чл. 543, ал. 1 от BGB, ако не може да се очаква, че наемодателят ще се придържа към договора до изтичането на обичайния срок на предизвестие.
В съдебната практика се приема, че има основателна причина за прекратяване на договора за наем, ако наемателят просрочи с повече от един месец плащането на допълнителните разходи, надвишаващи двумесечния наем. Според съдилищата неплащането на изравнителните сметки представлява значително нарушение на задълженията от страна на наемателя. Ако обаче разходите са по-малко от два месечни наема, прекратяването без предизвестие не е оправдано.
Прекратяване с предизвестие
В тези случаи единствената възможност остава да се подаде нормално предизвестие за прекратяване в съответствие с чл. 573, ал. 1 BGB, чиято предпоставка е наличието на съществено нарушение на задълженията.
Не всяко неплащане представлява съществено нарушение на задълженията. Прекратяването на договора с предизвестие поради неплащане на разходите е възможно само ако сумата на изравнителната сметка надвишава един месечен наем и наемателят е просрочил плащането с един месец.
В случаи на просрочие, по-малко от един месец, наемодателят ще трябва да се въздържи от предприемане на правни действия за събиране на просрочените суми или ще трябва да изчака отчета за изравнителните сметки през следващата година. Ако са налице няколко просрочени задължения от предходни години и общият им размер надхвърля сумата, която е от значение за прекратяването на договора, прекратяването отново е оправдано.
Съвети за наемодатели
Ако горните изисквания са изпълнени, в случай на наематели, които не желаят да плащат, наемодателите трябва в допълнение към известието за извънредно прекратяване да отправят и нормално предизвестие.
Препоръчително е писмото за прекратяване, подписано от всички наемодатели, да се изпрати с препоръчано писмо, за да бъде по-лесно доказуемо.
Ако наемателят възрази срещу прекратяването, може незабавно да се заведе иск за освобождаване на имота.
В случай, че не сте сигурни дали са спазени изискванията за прекратяване поради неплащане на допълнителни разходи, Ви съветваме да се обърнете към адвокат, за да проучите детайлно ситуацията.
