Адвокат Д-р Анна Тюнис- Бамбалска е практикуващ адвокат в Германия. С настоящият бюлетин се предоставя преглед на актуалната съдебна практика в Германия за условията на преждевременно и незабавно прекратяване на договор за неам.
Кога наемодателят може да прекрати договора незабавно?
Наемодателят има право да прекрати договора за наем незабавно, ако има важна причина за това. Закона изхожда от този факт, когато наемното отношение е сериозно нарушено и продължаването на договора е неприемливо за една от страните. Всеки случай подлежи на индивидуален анализ и оценка.
Нормативна уредба.
Незабавното прекратяване на договора за наем е уредено в § 543 от Германския граждански кодекс (BGB). Този параграф определя при какви условия както наемодателят, така и наемателят могат да прекратят договора без спазване на предизвестие.
Условия за незабавно прекратяване
За да бъде незабавното прекратяване законно, трябва да бъдат изпълнени определени условия:
- Важна причина: Важна причина съществува, когато продължаването на наемното отношение е неприемливо за една от страните. Това означава, че поведението на едната страна (например сериозни нарушения на договора) е нарушило доверието до такава степен, че продължаването на договора е неприемливо за другата страна.
- Сериозно нарушение на договора: Примери за това включват:
- Обида или заплаха към наемодателя.
- Повторни значителни нарушения на спокойствието в жилището.
- Забавяне на плащанията от страна на наемателя, ако той е в просрочие с две последователни наемни плащания или дължи сума, която е равностойна на две месечни наеми.
- Предупреждение: Обикновено преди незабавно прекратяване трябва да бъде направено предупреждение, за да се даде възможност на нарушителя да промени поведението си. Предупреждение не е необходимо, ако нарушението е толкова сериозно, че разрушава доверието непоправимо (напр. тежки обиди, заплахи или престъпни действия).
- Срок: Прекратяването трябва да се извърши в разумен срок след като е станало ясно основанието за прекратяване. Ако се изчака твърде дълго, правото на незабавно прекратяване може да бъде загубено.
Примери от практиката: Обида и заплахи
- Обида:
- „ задник с докторска титла“: Наемател, който нарича наемодателя си „промовиран задник“, рискува незабавно прекратяване на договора. Районният съд в Мюнхен (Az. 474 C 18543/14) постанови, че това е сериозно нарушение на договора, което необратимо разрушава доверието.
- „Свиня“: След расистко изказване и наричане на наемодателя „свиня“, съдът в Мюнхен (Az. 411 C 8027/13) реши, че незабавното прекратяване на договора е оправдано, тъй като продължаването на наемното отношение е неприемливо.
- „Затвори си устата“: Изразът „Затвори си устата“ по отношение на наемодателя също оправдава незабавно прекратяване на договора без предизвестие, реши съдът в Мюнхен (Az. 473 C 9473/21).
- „Терорист“: Наричането на наемодателя „терорист“ води до незабавно прекратяване на договора, както потвърди Окръжният съд в Мюнхен I (Az. 14 S 16950/15).
- Заплаха за убийство: Заплаха за убийство и призив за нож водят до незабавно прекратяване на договора според Районния съд в Ханау (Az. 34 C 80/22).
- Заплаха срещу служители: Заплахи срещу служители на наемодателя също оправдават незабавно прекратяване на договора, реши Районният съд в Берлин-Шарлотенбург (Az. 203 C 45/21).
Граници за незабавно прекратяване
Не всяко неприятно изказване води до незабавно прекратяване:
- „Fuck you“: Изразът „Fuck you“ в напрегнат разговор не е считан за достатъчна причина за незабавно прекратяване, постанови Районният съд в Берлин-Кьопеник (Az. 3 C 201/19).
- „Некадърна разрушаваща топка“: Изрази като „мързелив“ и „некадърна разрушаваща топка“ не се считат за достатъчно сериозни обиди, които да оправдаят незабавно прекратяване, постанови Районният съд в Берлин-Шарлотенбург (Az. 216 C 461/14).
Съучастие на наемодателя
Ако наемодателят има вина за конфликта, той не може да прекрати договора незабавно. Това е постановено от Върховния съд на Германия в случай, в който наемодателят не напусна жилището на наемателя въпреки изричното му предупреждението (Az. VIII ZR 289/13).
Наказателни последствия и обезщетение
Обида може да има наказателни последствия и да доведе до искове за обезщетение, особено ако е направена публично:
- Лични обиди: Обиди, направени чрез SMS, не водят до искове за обезщетение, постанови Върховният съд (Az. VI ZR 496/15).
- Публични обиди: Наричането на наемателя „окупатор“ публично може да доведе до искове за обезщетение, реши Окръжният съд в Бон (Az. 6 T 17/10).
Права на наемателя при обида
Жалба на наемателя за обида не дава право на наемодателя да прекрати договора незабавно прекратяване на наемно правните отношения.
Заключение
Незабавното прекратяване на договора за наем е сериозна стъпка и е възможно само при определени, законово установени условия. Наемателите и наемодателите трябва да бъдат наясно с правата и задълженията си, за да избегнат конфликти и да действат законосъобразно в случай на нужда.
