Длъжен ли е наемателят на търговски помещения да плаща изцяло наема за периода на официално разпоредено затваряне на бизнеса по време на пандемията?
Федералният съд на Германия се произнесе по този въпрос, като постанови възможността за намаляване на наемите в определени случаи (BGH, 12.01.2022 – XII ZR 8/21).
В обстановката на корона кризата голям брой бизнеси остават затворени, докато наемите за търговските и офисни помещения продължават да са изискуеми. Съгласно новото решение на Федералния съд на Германия (Bundesgerichtshof) наемателите на търговски помещения могат да се възползват от правото да им бъде намален наемът, ако докажат, че техният бизнес е сериозно пострадал от настоящата пандемична ситуация. В тази връзка се взeмат под внимание всички критерии определящи печалбата и оборота, а именно дали са получени субсидии, в какъв размер са загубите и какви са разходите по персонал и застраховки. След цялостен анализ на актуалното финансово състояние на фирмата наемател, тя може да поиска намаляване на наема с 10 % до 40 %.
Казусът, довел до решението на съда, се отнася за правния спор между търговеца на текстил KiK и наемодателя на негов филиал. Засегнат от задължението да затвори филиала си в района на Кемниц като част от мерките срещу пандемията през март 2020 г., дискаунтърът отказва да плати наема на магазина за месец април. Първоинстанционният съд осъжда КиК да плати целия дължим наем, докато следващата инстанция го редуцира наполовина, тъй като вижда нарушаване на основни търговски принципи в резултат на пандемията, които нито една от страните не е могла да предвиди при сключването на договора за наем. След оспорване на решението от двете страни Федералният съд потвърждава принципната възможност търговските наеми да бъдат намалени в подобни случаи. В същото време отхвърля разпореждането за плащане само на половината наем като твърде общо и неотчитащо индивидуалните особености на наемните отношения. Съдът не постановява твърд критерий за коригирането на наема. Вместо това разпорежда както в конкретния казус, така и при бъдещо разглеждане на подобни случаи, да се извърши обстойно изследване на конкретното икономическо отражение на локдауна върху бизнеса. Наред със загубата на оборот, трябва да се вземат предвид и всички форми на дотация, от които се е възползвал наемателят, в това число държавни помощи и застрахователни обезщетения. Едва тогава следва да се постанови дали и с колко да се намали дължимият наем. И двете страни – наематели и наемодатели – са обременени от правителствените мерки в борбата с пандемията, но Върховната съдебна инстанция потвърждава с решението си, че нито една от страните не следва да носи сама тяхната пазарната тежест.
