Увеличение на наема  в Германия. Кога и Какво е допустимо?
Photo by Pexels.com

Увеличение на наема  в Германия. Кога и Какво е допустимо?

Съдържание:

Много от договорите за наем са дългосрочни и периодичното им увеличение не е изненадващо. Но наемът не може да расте до безкрайност, тъй като законът въвежда известни ограничения и е добре като наемател да се запознаете с тях. Ето какви са те:  

Кога е позволено увеличение на наема?

На наемодателите е разрешено да повишат наема, ако той е бил по-нисък от обичайния размер за района. Обичайни са тези наеми, които са договорени в съответствие с индекса на наема през последните 6 години за съпоставим апартамент в този район (чл. 558 BGB)

Наемодателят трябва да извести наемателя за увеличението на наема в писмена форма – с писмо или имейл.

Всяко увеличение трябва да бъде обосновано. За целта се използват различни методи:

Определяне на наема съгласно индекс на наема: Градовете и общините редовно провеждат проучвания, за да определят актуалния размер на средния наем в различните райони и публикуват т.нар. индекс на наема. Наемодателите обикновено обосновават увеличението на текущия индекс на наема в своя район с обяснение къде класифицират апартамента си по размер, местоположение, година на построяване и мебелировка.

Индексът се отнася за стандартни апартаменти в многофамилни къщи в жилищни райони с квадратура от 20 до 120 кв.м с баня, тоалетна и ТЕЦ. Той не важи за публично финансирани апартаменти и за апартаменти, използвани в търговската мрежа.

Например: за апартамент в Билефелд построен в периода между 1995 г. и 2001 г. най-ниският индекс е 6,36 €/м² за нетен месечен наем, а най-високият 7,61 €/м².

Към индекса могат да бъдат включени или изключени определени добавки, например за по-добра локация (например + 0,60 €), за маломерно жилище между 20 м² и 40 м²  или за голямо жилище (например – 0,80 €), за енергийна ефективност и др.

Съпоставяне с три сходни жилища: В малките населени места често няма индекс на наемите. В тези случаи наемодателят може да обоснове увеличението на наема като посочи три сходни наемни имота с желания от него наем. За сходен имот се приемат жилищата с подобно разположение, размер и оборудване. Този подход е разрешен и в градовете, в които има индекс на наемите.

Действителното жилищно пространство е от решаващо значение!

Дори ако жилищното пространство е посочено като твърде голямо или твърде малко в договора за наем, според Федералния съд, наемодателят може да увеличи наема само въз основа на действителния размер (BGH, Az. VIII ZR 266/14). Например, ако Вашият наемодател иска по-висок наем и в договора е записана 60 м² жилищна площ, но всъщност е само 50 м², той може да изчисли увеличението само за 50 м².

Но: Не е достатъчно Вие като наемател просто да оспорите размера подаден от наемодателя, а трябва да изчислите квадратурата и да подадете измерването. Не е нужно да наемате експерт за това. Съвет: Като наемател винаги измервайте сами апартамента си и не разчитайте на информацията в договора за наем. Това може Ви спести част от наема.

Колко често може да бъде увеличаван наемът?

Наемодателите могат да изпратят уведомление за увеличение на наема най-рано една година след нанасянето и да предоставят период за размисъл до края на по-следващия месец, като в резултат на това наемът може да се увеличи едва след 15 месеца. Същото важи и при дългосрочни наеми: наемодателите могат да обявят следващото увеличение най-рано една година след последното, което се прилага отново в края на по-следващия месец.

Внимание: Този период от една година се отнася само за увеличение на наема, с което наемодателят коригира сумата до размера на обичайния за района. Ако наемът е бил увеличен наскоро поради модернизация, например поставяне на асансьор, той все още може да бъде коригиран спрямо обичайните наеми.

Понякога в договора се уговаря и наем, размерът на който се увеличава през определен период с определена сума. Това има предимството за наемодателя, тъй като не е необходимо наемателят да се съгласява с всяко увеличение, защото е декларирал това веднъж при подписване на договора. Наемодателят не може да увеличи наема повече от това. Същото важи и за индексиран наем, при който цената се увеличава веднъж годишно в зависимост от темпа на инфлация. Тогава увеличението според индекса на наема е изключено.

Какви ограничения трябва да спазват наемодателите при увеличаване на наема?

Наемодателите могат да увеличат наема с 20 % в рамките на 3 години, за да го напаснат на обичайния за района наем. (чл. 558, ал. 3 BGB). Изходната точка за изчисляване на лимита не е последният актуален наем, а началният наем, валиден три години преди искането за увеличение. Ако наемът надвиши с повече от 20 % наемния индекс, това се счита за прекомерно.

Но Федералните провинции могат да намалят горната граница за пет години до 15 %, ако пазарът на жилища под наем е особено стегнат. В рамките на този период наемодателят не може да увеличи наема с повече от 15 % в рамките на три години, дори ако средният наем за района все още не е достигнат.

Трябва ли наемателите да се съгласят с увеличението на наема?

Законът изисква Вие като наемател да се съгласите с всяко увеличение на наема, затова наемодателят трябва да Ви покани с уведомлението за увеличението. Въпреки това, не можете просто да кажете „не“, а само да откажете съгласие, ако увеличението на наема не е законно. Такъв е случаят, например, ако Вашият наемодател оправдава увеличението с много добро оборудване, но всъщност то е само среден клас.

Няма изискване за формата на одобрението, което означава, че може да се каже и устно или дори мълчаливо, като просто плащате по-високия наем.

Наемодателите трябва да предвидят период за размисъл, в който наемателят може спокойно да провери дали увеличението на наема е допустимо. Този период започва с получаването на писмото от наемодателя и е най-малко два месеца. Ако Вие откажете да се съгласите с увеличението на наема, Вашият наемодател може да поиска по-висок наем само като заведе дело за одобрение пред съда в рамките на три месеца след изтичане на срока за одобрение (чл. 558b, ал. 2 BGB).

Без право на отказ!

След като сте се съгласили с увеличението на наема, не можете да оттеглите съгласието си, тъй като се счита, че като наемател сте адекватно защитен от законовите разпоредби (BGH, Az. VIII ZR 94/17). Затова Ви съветваме да се възползвате от времето за размисъл, за да проверите дали увеличението е допустимо в този размер.

Специално право на прекратяване:

Наемателят има специално право на прекратяване в случай на увеличение на наема. В рамките на срока за размисъл можете да прекратите договора за наем със срок на предизвестие от само два месеца.

Ако Вие като наемател не сте сигурни дали увеличението на наема е законно, Ви съветваме преди да се съгласите с увеличението да потърсите правна помощ.

Клиентите за мен

За всеки професионален юрист е от съществено значение да осигури не само правна експертиза, но и персонализирано внимание към нуждите на своите клиенти.

Всички отзиви
Благодаря на кантората за оказаната ми юридическа подкрепа. За професионализма и коректността на нашата сънародничка адв. Ана Бамбалска. За отзивчивостта на сътрудници като г-жа Силвия Георгиева. За отдадеността към работата на целия екип.
С настоящия коментар бих искала да изразя искрена благодарност към адвокат Бамбалска, както и към екипа от нейни сътрудници. Препоръчвам на всеки, който има нужда от съвет и професионална адвокатска помощ да се свърже с тях. Ще срещнете търпение, разбиране и лично отношение. Бъдете здрави и все така позитивни! Успех, в личен и професионален план.
Професионализъм, експедитивност, отзивчивост, задълбоченост и коректност! Адв. Анна Тюнис – Бамбалска и нейният екип ми показаха как трябва да работи една адвокатска кантора.
Препоръчвам Адв. Бамбалска, защото освен професионалист, е предимно човек. Спечелила ни е две дела, с коренно различна тематика в Германия. Благодарности . Не се замисляйте да се допитате до нея, защото има богат опит.
Благодаря на адв. Анна Тюнис-Бамбалска и нейните сътрудници за изключителната юридическа подкрепа в много труден за мен момент от работата ми в Германия. Благодаря за успеха, който адв. Бамбалска постигна по моя казус. Обръщайки се към нея бях възхитена от точността, отзивчивостта и професионализма. Получих и много помощ и разбиране и сътрудничество и от колектива й. А всички ние знаем колко е трудно да се намери подкрепа и разбиране в чужда държава, не знаейки закони и правила.
Искам да изкажа благодарности към Адв.Анна Тюнис-Бамбалска! Тя е много добър професионалист и един прекрасен човек! Радвам се че е наш Адвокат и с професионализма си тя спечели делото ни. Благодаря от все сърце.