Ако сте наемател в Германия се ползвате със засилена защита на закона, което означава, че наемният Ви договор не може да бъде прекратен без основателна причина. Но има и ситуации, при които едностранното прекратяване на наемните отношения от наемодателя е правно допустимо. Кои са те?
Прекратяване поради собствени нужди?
Според закона, като наемодател можете да прекратите наемния договор само при наличието на законен интерес. Един от изрично описаните в закона поводи е възникването на необходимостта Вие, членовете на семейството или членовете на домакинството Ви да заживеете в наемното жилище. (BGB; § 573 (1, Abs.2)) Това включва родители, деца, братя и сестри, внуци, племенници, включително и домашен персонал.
Важна предпоставка при прекратяването е да не се касае за срочен наемен договор. Тези договори не могат да се прекратят поради собствена нужда.
Имате право и на улеснено прекратяване на договора за наем на двуфамилни къщи, в едната от които живеете Вие, а сега се нуждаете и от другата, която сте отдали под наем. В този случай не е нужно да доказвате законен интерес от прекратяването, но срокът за предизвестие се увеличава с три месеца. (BGB; § 573a)
Във всички случаи, прекратяването поради собствени нужди е обвързано със срок за предизвестие. Колкото по-дълги са били наемните отношения, толкова по дълъг е и срокът за предизвестие като най-малко е 3 месеца.
Прекратяване поради използване на сградата
Ако сте собственик на сграда и искате да продадете земята или да разрушите сградата, можете да прекратите договора за наем в нея. Това обаче е позволено само ако продължаването на наемния договор би означавало да претърпите загуби. Това става ясно от решение на Федералния съд от 27.09.2017 г. (AZ: VIII ZR 243/16). Приема се, че продажбата, разрушаването, преустройството и санирането на сградата са основателни причини за прекратяване на наемните договори в нея, но отново трябва добре да обосновете необходимостта от това.
Прекратяване поради неплащане на наема
Имате право да прекратите договора при неплащане на наема два поредни месеца. Това е нарушение на наемния договор и в този случай може да бъде прекратен без предизвестие.
Прекратяване поради нарушаване на жилищното спокойствие
Нарушаването на реда в сградата може също да е причина за прекратяването на договора. Това се отнася за наематели, които притесняват съседите си, не спазват часовете за почивка, обиждат или заплашват съседите си или имат друго неприемливо поведение. Тези причини могат да са най-разнообразни. Преди да прекрати договора обаче собственикът трябва да предупреди наемателя.
Прекратяване поради непозволено преотдаване на жилището
По правило преотдаването на наемния апартамент е позволено само с предварителното разрешение от собственика. Ако такова разрешение липсва или наемателят си е позволил да преотдава жилището против изричната воля на собственика, то последният може да прекрати договорът му без предизвестие.
Относно преотдаването на жилището на туристи разрешението от собственика трябва да бъде дадено изрично и в писмена форма. Федералният съд постановява това правило в свое решение от 8.01.2014 г. (AZ: VIII ZR 210/13) Това важи и за краткосрочно настаняване на туристи чрез услуги от типа на AirBnB.
Може ли прекратяването да бъде оспорено?
Има причини, поради които прекратяването може да бъде обявено за недействително и отменено от съда.
- При прекратяването поради собствени нужди, когато още при сключването на договора с настоящия наемател е съществувала такава нужда или е било ясно, че ще възникне в последствие. Също така, когато необходимостта от жилището е прекомерна. Например, жилището е твърде голямо, за да живее само един човек в него. Така, например, не е оправдано семейство да напусне 4-стаен апартамент, за да заживее в него само синът на наемателя.
- Когато прекратяването на договора би създало твърде трудна ситуация за наемателя и неговото семейство – така наречената „социална клауза“. В този случай наемателят може да възрази срещу прекратяването и да поиска продължаване на наемния договор. (BGB; §574) Основната причина за трудността на ситуацията е невъзможността на наемателите да си намерят ново жилище при сходни условия. Други причини, създаващи трудност могат да са старост, тежко заболяване, инвалидност, наличие на деца, бременност, необходимост от преместване на училище или детска градина, ниски доходи и други.
Всеки случай се преценява поотделно и наемодателят трябва да докаже необходимостта от освобождаване на жилището. Прекратяването може да бъде обявено за недействително от съда, ако наемодателят е нямал достатъчно обоснован интерес и да бъде постановено продължаване на договора за определено време. В тази ситуация наемателят обикновено има и право на обезщетение, например за изравняване на по-висок наем на заместващото жилище.
Внимание! Дори и в наемния договор да е вписана уговорка, с която се отменя някое от тези права на наемателя, тя е невалидна. Ако сте наемодател и се колебаете дали имате право да прекратите договора на наемателите си или като наемател сте получили предизвестие за напускане на жилището, но предполагате, че наемодателят Ви няма законен интерес в създалата се ситуация, то Ви съветваме да се консултирате с адвокат. Компетентната правна консултация ще Ви посъветва как да постъпите правилно в спора Ви с наемателя или наемодателя.
