Наемното право предвижда различни ситуации по отношение на въпроса кога наемодателят може да влезе в апартамента на наемателя. В текста можете да прочетете седемте най-важни въпроса и техните отговори относно правото на наемодателите на достъп до апартамента.
Най-важното накратко:
– Наемодателят може да влезе в апартамента само в обосновани случаи и то само с предварително известие.
– Ако наемодателят влезе без уведомление и без основание, наемателят може да прекрати договора за наем без предизвестие.
– Ако наемателят откаже достъп на наемодателя без основание, наемодателят също може да прекрати договора за наем без предизвестие.
1. Имат ли наемодателите право да посещават апартаментите си?
Наемодателите нямат общо право да проверяват апартаментите си – това е постановено в решение на Федералния съд още през 2014 г. (Ref. VIII ZR 289/13). Дори ако договорът за наем предоставя на наемодателя неограничено право на достъп или посещения без предварително уведомяване, то тези разпоредби са недействителни, тъй като нарушават чл. 13 от Германския основен закон (GG), който гарантира неприкосновеността на жилището. Но правото на оглед на апартамента при конкретни поводи и в конкретни часове може да бъде фиксирано в договора за наем.
Въпреки това, ако наемодателят има фактически основания и следователно законен интерес да извърши проверка на апартамента, той съответно има право на посещение. Той обаче трябва да го упражнява пестеливо – например чрез групиране на няколко повода, вместо да влиза в апартамента няколко пъти по различни причини и винаги трябва да уведоми наемателя предварително.
Освен това правото е свързано и с няколко условия, тъй като съгласно § 535, ал. 1, изр. 1 BGB договорът за наем предполага „ползване на наетия имот“ от наемателя, който от своя страна има договорно задължение да предоставя на наемодателя достъп до апартамента при определени условия (§ 242 BGB).
Наемодателят трябва да има легитимен интерес да провери апартамента. Такъв е случаят, когато:
– апартаментът ще бъде отдаден отново под наем или продаден и е договорен оглед;
– планирани са мерки за модернизация или поддръжка;
– предстои да се отстранят повреди и се търси причината за тях или повредите трябва да бъдат предотвратени;
– осъществява се или предстои ремонт и работата трябва да се провери;
– предстои отчитане на показанията на измервателните уреди (вода, електричество, газ);
– има основателно подозрение, че апартаментът не се използва в съответствие с договора (например се преотдава).
Правилата относно посещенията важат и ако договорът за наем на жилището вече е прекратен и наемателят все още не се е изнесъл.
2. Може ли наемодателят да държи и използва ключ от наетия апартамент?
Не, освен ако наемателят не е дал разрешение за това. Наемодателят може да държи дубликат или универсален ключ само с изричното съгласие на наемателя. Ако наемодателят не се съобрази с това и влезе в наетото жилище без разрешение, наемателят може да прекрати договора за наем без предизвестие – при условие че може да докаже неразрешения достъп. Ако има основателно подозрение, наемателят може също така да смени ключалката на вратата.
3. Колко често наемодателят има право да влиза в апартамента на наемателя?
Колко често наемодателят има право на посещение зависи от това колко често има основателна причина за това. Регламентирано е например, че ако наемодателят иска да продаде апартамента, наемателите трябва да търпят огледи три пъти месечно в определени часови интервали.
4. Има ли право наемодателят да влиза в апартамента без съгласието на наемателя?
Да, но достъпът без съгласието на наемателя или против волята му е разрешен само в спешни случаи – например в случай на спукана водопроводна тръба, пожар, изтичане на газ. Но дори и в тези случаи е препоръчително първо да уведоми наемателя. Аварийно отваряне с ключар трябва да се извършва само ако достъпът не е възможен по друг начин.
Вярно е, че наемател, който отказва достъп в обосновани случаи, не е в правото си, но въпреки това наемодателите трябва да са съвсем сигурни, че е налице непосредствена опасност. Ако случаят не е такъв, влизането на наемодателя в най-лошия случай може да се счита за незаконно проникване в жилището.
От друга страна, наемателите, които необосновано отхвърлят искане на наемодателя за проверка на имота, също могат да очакват последици: например, наемодателят също има право да прекрати договора без предизвестие в случай на необоснован отказ за проверка на имота (решение на BGH от 5.10.2010 г. – VIII ZR 221/09).
Ако наемателят откаже и не е налице спешен случай, наемодателят може да получи достъп до жилището само чрез съдебна заповед.
5. Нов наем и продажба – колко срещи за оглед могат да се проведат?
Срещите за оглед са разрешени в делнични дни между 10 и 13 ч. и между 15 и 18 ч. Разбира се могат да бъдат договорени и други часове. Има специално правило за срещите за оглед с потенциални купувачи: работещите наематели трябва да ги толерират три пъти месечно между 19:00 и 20:00 ч., като срещите могат да продължат около 30 до 45 минути всяка.
Важно! Наемодателите не трябва да правят снимки на апартамента без разрешение, които ще се използват за отдаване под наем или продажба на апартамента. Някои съдилища смятат това за непропорционална намеса в личния живот на наемателя. От друга страна, снимането на повреди или дефекти е допустимо, дори ако наемателят не е съгласен.
6. Кога наемодателят извършва незаконно влизане в жилището?
Наемодателят извършва незаконно влизане по смисъла на чл. 123 от Наказателния кодекс на Германия, ако влезе в жилището тайно или против волята на наемателя, без да е налице непосредствена опасност. Дори и да разполага с резервен ключ и влезе в апартамента без разрешение и без знанието на наемателя, това също се счита за незаконно влизане. В такива случаи наемателят може да прекрати договора за наем без предизвестие. Той обаче трябва да може да докаже, че наемодателят е влязъл без разрешение.
Ако наемателят откаже проверка, първо е препоръчително да се консултирате с адвокат, който да изготви писмо, в което да се позове на правното положение и да определи срок за среща. Ако и тази мярка не даде резултат, наемодателят в крайна сметка трябва да се обърне към съда. Тогава съдът ще провери дали наемодателят има право да инспектира имота и, ако е необходимо, ще издаде временна заповед.
