Ако в наетия апартамент се появи мухъл, често възникват спорове между наематели и хазяи. Какво трябва да направят наемателите в създалата се ситуация?
Черната плесен се среща най-често на закрито и е особено вредна за здравето. Ако тъмните петна се появят в апартамента, трябва да ги премахнете възможно най-скоро. Но това може да бъде скъпо и времеемко. Както наемателят, така и наемодателят могат да са виновни за избиването на влагата и образуването на мухъл.
- Наемателят е длъжен да се отнася грижливо към апартамента си – например да го проветрява редовно. Мухълът може да бъде причинен от недостатъчна или неправилна вентилация. Ако обитателите редовно проветряват и отопляват правилно, те могат значително да намалят влажността в апартамента. Важно е също така във всички помещения да има относително постоянна температура.
- От друга страна наемодателят носи отговорности в случай на строителни дефекти, щети от течове, недобра изолация и в други подобни случаи. Ако засегнатата стена е външна, има голяма вероятност причината да са строителни дефекти. Външните стени са особено податливи на топлинни мостове, течащи тръби или подпочвена влага, пропиваща се в стените. Доказването на това обаче може да бъде бавно и трудно.
Как трябва да постъпят наемателите, ако има мухъл в наетия от тях апартамент?
1. Откриване и съобщаване за мухъла
Веднага след като наемателят открие мухъл в апартамента си, трябва да уведоми наемодателя. Ако той не изпълни задължението си за уведомяване, може да загуби правата си – например тези за намаляване на наема.
Всъщност това важи и за всеки друг открит дефект в апартамента. Ако наемателят извести наемодателя дори само след шест месеца и междувременно мухълът се е разпространил, то може да се наложи сам да плати премахването на мухъла.
Ако наемателят не е отговорен за мухъла по стената, той има право да поиска отстраняване на дефекта. Тогава наемодателят е длъжен да отстрани мухъла заедно с причината за него или да наеме майстор, който да го направи. Наемателят трябва да определи срок за това и да предостави достъп до дома си за ремонта.
2. Внимателно проследяване
Често обаче не е ясно кой е отговорен за появата на мухъл в дома. След съобщаването на проблема често следва досадна размяна на писма с наемодателя – включително взаимни обвинения. Например най-често наемодателите отбелязват, че наемателят не е отоплявал и проветрявал достатъчно апартамента си и следователно не е направил достатъчно, за да се бори с влагата. Какво да се направи обаче, ако не това е случаят?
3. Наемане на частен експерт.
Експертите съветват дори и наемателите да са сигурни, че не са виновни за причината за образуването на мухъл, да не наемат частен експерт. Ако спорът стигне до съда, съдията задължително назначава вещо лице, което на място ще огледа щетите и причината за тях и ще ги оцени.
Ако, въпреки това наемателите са използвали услугите на частен оценител, по-късно биха могли да имат трудности при възстановяването на разходите за оценката. Тъй като в процеса на наемане в съда наемодателят носи тежестта на доказване, така че той предварително трябва да заплати на назначеното от съда вещо лице.
4. Намаляване на наема.
Ако мухълът се разпространи в апартамента, наемателите могат да намалят наема. Съветваме обаче да бъдете внимателни, тъй като ако закъснеете с два пълни месечни наема поради намаление на наемното плащане, наемодателят може да прекрати договора без предизвестие – при условие че намалението на наема не е оправдано. Това беше решено от Федералния съд (BGH) преди няколко години (AZ: VIII ZR 138/11). Освен това неплатеният наем ще трябва да бъде платен със задна дата.
Ако причината за появата на мухъл в апартамента е строителен дефект в сградата, дължимият наем ще бъде намален по силата на закона, т.е. без съответни обяснения от наемателя. Намаляването на наема трябва да бъде пропорционално на увреждането на ползването на жилището, причинено от мухъла.
Например, ако образуването на мухъл може да се избегне само чрез постоянно проветряване, а постоянната вентилация не съответства на нормалната жилищна употреба, намалението на наема е оправдано, както потвърждава и съдебната практика. Същото важи и за увреждане на здравето, причинено от мухъла, което обаче трябва да бъде доказано с медицински свидетелства (Решение AZ: 12 U 164/09).
Все пак, наемателят трябва да информира наемодателя за намаляване на наема. Това важи и със задна дата – т.е. ако наемът за съответния месец вече е бил преведен, когато се появи дефектът. Тогава надплатената част от наема за предходния месец може да бъде приспадната от следващия наем.
Обърнете внимание на таблиците за намаляване на наема!
Наемателите могат да се информират от съдебни решения или таблици за намаление с колко е разумно и позволено да намалят наема. Тук също е необходима предпазливост, тъй като допустимото намаление зависи от конкретния случай. Наемателите, които искат да действат на сигурно, могат да си платят целия наем и след това да поискат обратно част от него. По този начин се изключва вероятността да изчислите твърде високо намаление и да изпаднете в просрочие за неплащане на наема.
5. Съдебен процес: тежестта на доказване върху наемодателя.
Ако нищо от това не помогне, единственият вариант е да отидете при адвокат – и след това в съда. Най-късно в този момент съдията ще назначи експертиза и ще бъде изяснена отговорността за дефекта в наетия апартамент.
