Много често наемателите се питат какви ремонти дейности трябва да извършат преди да се изнесат от жилището – дали основен ремонт или само козметичен или дали трябва да предадат апартамента в същото състояние, в което са го получили. Още през 2015 г. Федералният съд на Германия постановява няколко ключови решения относно ремонтите на апартаментите под наем. Според тях, наемодателите не могат да прехвърлят на наемателите поддръжката на наетото от тях жилище, ако при нанасянето им то не е било ремонтирано, тъй като това би ги поставило в твърде неизгодна позиция. Също така наемателите не могат да бъдат задължавани да плащат пропорционален дял от разходите за обновяване, ако се изнесат преди предвидения срок за текущ ремонт, независимо дали при нанасянето апартаментът е бил ремонтиран.
По този начин значително се увеличи броят на наемателите, които са напълно освободени от задължението за реновиране. Дори и преди това Федералният съд често отменяше клаузите за козметични ремонти в договорите за наем. Ето каква е правната ситуация на кратко:
Какво представлява т.нар. текущ или козметичен ремонт?
Всъщност терминът е подвеждащ и изобщо не трябва да се разбира ремонт в пълния смисъл на думата. Това, което се има предвид, е премахването на нормалните следи от живота на наемателите, т.е. наемателят трябва да се погрижи за следите от употреба, които могат да бъдат отстранени с прости средства.
Те включват например:
- Боядисване на тавани, стени, врати, вътрешността на дограмата на прозорците, радиатори, запълване на дупки по стените;
Но не се включват:
- Външната страна на дограмата – все пак тя не се износва от употребата на наемателите; Наемателят също така не носи отговорност за сложни ремонтни дейности, като циклене на паркет.
Колко често трябва да се реновира?
Федералният съд е постановил в няколко решения, че твърдите срокове са недопустими по отношение на козметични ремонти. Това означава, че клаузите, които предписват фиксиран срок за ремонт, като „на всеки 2 години“ или „най-късно след 5 години“ са невалидни.
Следователно наемателят трябва да ремонтира не само защото крайният срок е изтекъл, а защото апартаментът се нуждае от освежаване. Затова е препоръчително при изготвянето на наемния договор наемодателите да формулират клаузите възможно най-гъвкаво. Например, с допълнението, че предвидените срокове са препоръчителни и могат да бъдат удължени или съкратени в зависимост от действителното износване.
Какво трябва да се направи при изнасяне?
Ако наемателят се изнесе преди изтичане на предвидения срок за реновиране, той изобщо не трябва да боядисва. До скоро повечето договори за наем съдържаха т.нар. компенсационни клаузи, които задължаваха наемателя да заплати пропорционално разходите за обновяване, дори ако към момента на изнасянето да няма нужда от такова, например, след 5 години да поеме 50 % от разноските, които биха били дължими след осем години. Все пак Федералният съд отмени тази практика като неправилна, тъй като е трудно да се определи хипотетичната нужда от ремонт на апартамента в бъдещето и още повече да се изчислят прогнозните разходи, така че да не са в ущърб на наемателя.
Това означава, че всеки, който се изнесе преди предвидения срок за ремонт, вече не е необходимо да боядисва и освежава. Същото важи и в случай, че наемателят се нанесе в неремонтиран апартамент – той не е длъжен да прави козметичен ремонт преди да се изнесе.
Трябва ли стените да бъдат боядисани в бяло?
Според съдебната практика не е необходимо апартаментът да бъде боядисан в снежно бяло, но изрично не се допускат ярки цветове. Според решение на Федералния съд наемателят може да бъде задължен да върне апартамента в „светли, неутрални“ цветове, за които може да се предположи, че ще задоволят повечето потенциални нови наематели (AZ: VIII ZR 416/12).
Как могат да бъдат избегнати споровете в края на наемния период?
Често при изнасянето има напрежение с предстоящите козметични ремонти. Затова препоръчваме двете страни да обсъдят текущите ремонти няколко месеца преди края на договора и да се постигне споразумение за разпределението на разходите. Важно е то да бъде записано писмено, за да няма неясноти впоследствие. Все пак съветваме всеки наемател да проверява клаузите за козметичен ремонт още при сключването на договора за наем и да се стигне до приемлива договорка и за двете страни, тъй като сключеният договор по-късно може да бъде променен само по взаимно съгласие.
