Това, което е ясно регламентирано при притежаването на недвижими имоти, повдига въпроси, когато става дума за наемните отношения. Кой може да издаде забрана за влизане в имота – наемателят, наемодателят – или и двамата? Отговорите могат да бъдат намерени в т. нар. принцип за неприкосновеност на жилището. Тази статия обобщава какви правила включва принципът, докъде се простират и къде са ограниченията за наемателите и наемодателите.
Определение за неприкосновеност на жилището и какво включва?
Неприкосновеността на жилището е закрепена в Гражданския кодекс на Германия, в § 858 и следващите, § 903 и § 1004 от BGB и включва по-специално:
- неприкосновеност на дома, т.е. основно право на защита на дома
- право на достъп, т.е. правото да решавате кой може да влиза в дома Ви
- право да се предоставя достъп до жилищните помещения само за определени цели
- право на издаване и изпълнение на забрана за влизане в имота
Какво включва жилищното право на наемателя?
Наемателите имат право на неприкосновеност по отношение на вътрешните части на наетия от тях апартамент. В коридора, на стълбището или в пералното помещение обаче наемодателят определя правилата.
- Право на посещение
На наемателите е разрешено да имат посетители и свободно да решават кой може да ги посещава, на което съответства т.нар. задължение за търпимост от страна на наемодателя. Недопустимо е наемодателят да определя часове за свиждане, тъй като това би се считало за нарушение на свободата на личността. Той трябва да приеме, че посетителите на наемателя влизат в общи помещения, за които наемодателят действително има жилищни права, като стълбището и коридора.
- Право да поставя условия за достъп до жилището
Наемателите не само имат право да приемат посетители, те могат и да определят условията за влизане в дома им. Например, може да предостави достъп само ако посетителят свали обувките си веднага след влизане. Наемателят може също така да предостави достъп само за конкретни цели, например за извършване на занаятчийска работа.
Какво включва жилищното право на наемодателя?
Наемодателят, от друга страна, има следните права в рамките на своите жилищни права:
- Право на проверка
Както вече споменахме, наемателите имат право на неприкосновеност на дома си. Следователно наемодателите нямат право да влизат в отдадения апартамент без разрешение на наемателя. Има обаче и изключения. Ако наемодателят има законен интерес да огледа апартамента, наемателят трябва да предостави достъп, например, за да установи дефекти или да провери дали са необходими ремонтни дейности. Наемодателят трябва да информира наемателя за плановете си в рамките на разумен период от време преди това.
- Право на постановяване на забрана
Въпреки че наемателите обикновено имат право на право на посетители, наемодателят може да предяви правото си на неприкосновеност на жилището си срещу посетители на наемателя в изключителни случаи. Той може да забрани на определени хора да влизат в къщата. Например, ако многократно са нарушавали спокойствието в къщата или са повредили общите части (Решение Az.: 209 C 108/04). В случай на спорове, свързани с жилищните права, наемодателите разполагат със силна правна защита.
Могат ли и наемателите да издават забрана за влизане в дома им?
Както беше посочено наемателите имат право да забранят достъп на трети лица до апартамента си и да им забранят да влизат в сградата. Ако това лице влезе в апартамента против волята на обитателя, то извършва правонарушение (§ 123 StGB).
Наемодателят също е обвързан от жилищната забрана, издадена от наемателя. Един пример от съдебната практика на РС Хамбург-Бланкензее потвърждава това. В случая наемателят е забранил на занаятчия да влезе в къщата, тъй като се е усъмнил в професионалната му квалификация. По-късно наемодателят поискал да наеме отново същия майстор, който да модернизира апартамента, но съдът не го е позволил и е постановил наемодателят да наеме друг майстор.
Ако трети лица навлизат в имота Ви против волята Ви или наемателят или наемодателят излиза извън обхвата на допустимите от закона права, Ви съветваме да потърсите правен съвет за изход от ситуацията.
