Много от договорите за наем са дългосрочни и периодичното им увеличение не е изненадващо. Но наемът не може да расте до безкрайност, тъй като законът въвежда известни ограничения и е добре като наемател да се запознаете с тях. Ето какви са те:
Кога е позволено увеличение на наема?
На наемодателите е разрешено да повишат наема, ако той е бил по-нисък от обичайния размер за района. Обичайни са тези наеми, които са договорени в съответствие с индекса на наема през последните 6 години за съпоставим апартамент в този район (чл. 558 BGB)
Наемодателят трябва да извести наемателя за увеличението на наема в писмена форма – с писмо или имейл.
Всяко увеличение трябва да бъде обосновано. За целта се използват различни методи:
Определяне на наема съгласно индекс на наема: Градовете и общините редовно провеждат проучвания, за да определят актуалния размер на средния наем в различните райони и публикуват т.нар. индекс на наема. Наемодателите обикновено обосновават увеличението на текущия индекс на наема в своя район с обяснение къде класифицират апартамента си по размер, местоположение, година на построяване и мебелировка.
Индексът се отнася за стандартни апартаменти в многофамилни къщи в жилищни райони с квадратура от 20 до 120 кв.м с баня, тоалетна и ТЕЦ. Той не важи за публично финансирани апартаменти и за апартаменти, използвани в търговската мрежа.
Например: за апартамент в Билефелд построен в периода между 1995 г. и 2001 г. най-ниският индекс е 6,36 €/м² за нетен месечен наем, а най-високият 7,61 €/м².
Към индекса могат да бъдат включени или изключени определени добавки, например за по-добра локация (например + 0,60 €), за маломерно жилище между 20 м² и 40 м² или за голямо жилище (например – 0,80 €), за енергийна ефективност и др.
Съпоставяне с три сходни жилища: В малките населени места често няма индекс на наемите. В тези случаи наемодателят може да обоснове увеличението на наема като посочи три сходни наемни имота с желания от него наем. За сходен имот се приемат жилищата с подобно разположение, размер и оборудване. Този подход е разрешен и в градовете, в които има индекс на наемите.
Действителното жилищно пространство е от решаващо значение!
Дори ако жилищното пространство е посочено като твърде голямо или твърде малко в договора за наем, според Федералния съд, наемодателят може да увеличи наема само въз основа на действителния размер (BGH, Az. VIII ZR 266/14). Например, ако Вашият наемодател иска по-висок наем и в договора е записана 60 м² жилищна площ, но всъщност е само 50 м², той може да изчисли увеличението само за 50 м².
Но: Не е достатъчно Вие като наемател просто да оспорите размера подаден от наемодателя, а трябва да изчислите квадратурата и да подадете измерването. Не е нужно да наемате експерт за това. Съвет: Като наемател винаги измервайте сами апартамента си и не разчитайте на информацията в договора за наем. Това може Ви спести част от наема.
Колко често може да бъде увеличаван наемът?
Наемодателите могат да изпратят уведомление за увеличение на наема най-рано една година след нанасянето и да предоставят период за размисъл до края на по-следващия месец, като в резултат на това наемът може да се увеличи едва след 15 месеца. Същото важи и при дългосрочни наеми: наемодателите могат да обявят следващото увеличение най-рано една година след последното, което се прилага отново в края на по-следващия месец.
Внимание: Този период от една година се отнася само за увеличение на наема, с което наемодателят коригира сумата до размера на обичайния за района. Ако наемът е бил увеличен наскоро поради модернизация, например поставяне на асансьор, той все още може да бъде коригиран спрямо обичайните наеми.
Понякога в договора се уговаря и наем, размерът на който се увеличава през определен период с определена сума. Това има предимството за наемодателя, тъй като не е необходимо наемателят да се съгласява с всяко увеличение, защото е декларирал това веднъж при подписване на договора. Наемодателят не може да увеличи наема повече от това. Същото важи и за индексиран наем, при който цената се увеличава веднъж годишно в зависимост от темпа на инфлация. Тогава увеличението според индекса на наема е изключено.
Какви ограничения трябва да спазват наемодателите при увеличаване на наема?
Наемодателите могат да увеличат наема с 20 % в рамките на 3 години, за да го напаснат на обичайния за района наем. (чл. 558, ал. 3 BGB). Изходната точка за изчисляване на лимита не е последният актуален наем, а началният наем, валиден три години преди искането за увеличение. Ако наемът надвиши с повече от 20 % наемния индекс, това се счита за прекомерно.
Но Федералните провинции могат да намалят горната граница за пет години до 15 %, ако пазарът на жилища под наем е особено стегнат. В рамките на този период наемодателят не може да увеличи наема с повече от 15 % в рамките на три години, дори ако средният наем за района все още не е достигнат.
Трябва ли наемателите да се съгласят с увеличението на наема?
Законът изисква Вие като наемател да се съгласите с всяко увеличение на наема, затова наемодателят трябва да Ви покани с уведомлението за увеличението. Въпреки това, не можете просто да кажете „не“, а само да откажете съгласие, ако увеличението на наема не е законно. Такъв е случаят, например, ако Вашият наемодател оправдава увеличението с много добро оборудване, но всъщност то е само среден клас.
Няма изискване за формата на одобрението, което означава, че може да се каже и устно или дори мълчаливо, като просто плащате по-високия наем.
Наемодателите трябва да предвидят период за размисъл, в който наемателят може спокойно да провери дали увеличението на наема е допустимо. Този период започва с получаването на писмото от наемодателя и е най-малко два месеца. Ако Вие откажете да се съгласите с увеличението на наема, Вашият наемодател може да поиска по-висок наем само като заведе дело за одобрение пред съда в рамките на три месеца след изтичане на срока за одобрение (чл. 558b, ал. 2 BGB).
Без право на отказ!
След като сте се съгласили с увеличението на наема, не можете да оттеглите съгласието си, тъй като се счита, че като наемател сте адекватно защитен от законовите разпоредби (BGH, Az. VIII ZR 94/17). Затова Ви съветваме да се възползвате от времето за размисъл, за да проверите дали увеличението е допустимо в този размер.
Специално право на прекратяване:
Наемателят има специално право на прекратяване в случай на увеличение на наема. В рамките на срока за размисъл можете да прекратите договора за наем със срок на предизвестие от само два месеца.
Ако Вие като наемател не сте сигурни дали увеличението на наема е законно, Ви съветваме преди да се съгласите с увеличението да потърсите правна помощ.
