В днешните договори за наем на апартаменти споразумението за предоставяне на депозит от наемателя носи известна сигурност. Според § 551 BGB депозитът, който наемодателят може да изисква, не може да надвишава месечния наем повече от три пъти, като в тази сметка не се включват оперативните разходи или авансово плащане.
Как се заплаща депозитът?
Ако наемателят трябва да предостави депозита кешово, той има право да го изплати на три равни месечни вноски. Първото частично плащане се дължи в началото на наемните отношения, докато последващите плащания трябва да се направят заедно с изплащането на наема за следващите месеци.
Често в наемните отношения се среща практиката наемодателят да постави предоставянето на ключовете в зависимост от пълното предплащане на депозита. Тази практика е недействителна, тъй като съгласно § 551 BGB всяко споразумение в отклонение от закона, което е в ущърб на наемателя, е недействително.
Защо се дължи депозит?
Депозитът представлява гаранция за наемодателя по отношение на изпълнението на всички задължения на наемателя. Следователно наемодателят може да използва депозита, ако наемателят не изпълнява правилно задълженията си.
Докато наемателят плаща наема в срок и се придържа към предвиденото в договора за наем, наемодателят не може да използва депозита. Въпросът за използването му обикновено възниква едва когато наемният договор приключи, независимо по чия инициатива. Обикновено наемателите трябва да извършат козметични ремонти към момента на прекратяване на договора, да изпразнят напълно стаите, да изхвърлят боклуците, да върнат всички ключове на наемодателя и т.н. Нормално е да се появят допълнителни разходи към момента на издаване на апартамента.
Кога наемодателят трябва да върне депозита?
Няма определена законова разпоредба, която да определя в какъв срок наемодателят трябва да изплати обратно депозита на наемателя. Това, разбира се, не означава, че наемодателят може да го задържи завинаги. По-скоро може да се прецени спрямо конкретните наемни отношения и обстоятелства в конкретния случай. Такива обстоятелства могат например да бъдат оценяване на състоянието на апартамента след изнасянето на наемателя, изготвяне на отчет за необходимите разходи. Нормално може да се предположи, че наемодателят разполага приблизително с 3-6 месеца, за да върне депозита на наемателя. В този смисъл е и съдебната практика. Според някои съдебни решения (OLG Karlsruhe WuM 1987, 156; OLG Celle WuM 1986, 61) разумен срок за връщане на депозита е 6 месеца, според други (LG Köln WuM 1984, 109) и 3 месеца са достатъчни.
Ако апартаментът бъде освободен през годината, наемодателят може да задържи част от депозита, докато не бъдат уредени допълнителните разходи. Наемодателят може да се ориентира за техния размер по разходите, направени през предходните години. Останалата сума на депозита обаче трябва да бъде върната на наемателя.
Често срещаната представа на наемателите, че депозитът ще им бъде върнат още в деня, в който апартаментът е издаден, е неправилна, тъй като наемодателят едва от този ден нататък може да определи дали има претенции към наемателя и дали например ще се наложи да ползва услугите на майстори и специалисти за ремонтни дейности.
Много наематели се опитват да избегнат този период, като например не плащат никакъв наем за последните 2-3 месеца, с цел да принудят наемодателя да приспадне депозита. Този подход обаче може да бъде опасен, тъй като всеки наемодател може лесно да съди наемателя за неизплатения му наем. Тъй като това са претенции, произтичащи от договора за наем, такива дела обикновено се печелят от наемодателите, така че наемателят освен всичко ще трябва да заплати и всички съдебни разноски.
Срок за търсене на депозита
При всички случаи, ако наемодателят Ви бави връщането на депозита, не отлагайте търсенето му повече от три години. Ако в рамките на този срок не предприемете действия да го поискате от наемодателя или да го потърсите по съдебен ред, вземането Ви ще се погаси. Давностният срок започва да тече от месец януари на следващата година.
В случай, че имате въпроси относно Вашите наемни отношения или се колебаете дали те съответстват на предвиденото от закона, Ви съветваме да потърсите компетентна правна помощ.
